保有するマンションを売りたい時はタイミングを見極めることでより高く売却することができます。
マンションの売り時なタイミングは不動産相場の状況、築年数、時期、周辺環境、自身が置かれている環境などにより判断が必要です。
この記事ではどのタイミングが売り時なのか見極めるためのポイントを詳しく解説していきます。
マンション売却のポイント1：不動産相場
不動産相場の状況を見極めることでより高い時期に売却することが可能です。
不動産相場は経済動向や情勢を知ることが必要で、金利政策やウイルス、オリンピックなど世界規模のイベントなど様々な要因で不動産の相場が変動していきます。
不動産に需要があれば価格は高騰しますし、需要が無ければ必然的に下がっていくでしょう。
不動産の相場状況を確かめるために、自分が持っているマンションと条件が似ている物件を不動産会社のサイトなどで何件か見つけておくと良いです。
見つけておいた物件を定期的にチェックすることで現在高いか安いかの判断がつくようになります。
また、国土交通省が「不動産価格指数」を掲載しているためそちらも判断に役立つでしょう。
2024年はマンションは人気不動産で価格指数も上昇しているので売り時の年と言えます。
マンション売却のポイント2：築年数
マンションに限らず不動産の売却額は築年数が大きく影響します。
基本的には築年数が経過するほど資産価値は低くなるため、高く売りたい場合なるべく早く売却へ向けて行動することが必須です。
下記の表は国土交通大臣指定の東日本不動産流通機構による「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2024年04～06月】」より、中古マンションの平均売却価格となります。
| 築年数 | 平均売却価格 |
| 築5年まで | 9,940万円 |
| 築10年まで | 8,472万円 |
| 築15年まで | 7,797万円 |
| 築20年まで | 6,973万円 |
| 築25年まで | 6,217万円 |
| 築30年まで | 5,246万円 |
| 築30年以降 | 3,296万円 |
築5年までと築30年までを比べると4000万円以上の差があり、いかに早く売るのが大事かがわかります。
築年数が5年未満の場合は新築とあまり変わらない価格で売却できることがあるほど買い手側からはかなり綺麗で良い印象を持たれます。
さらに、築5年未満であれば経済動向の後押しで購入した時よりも高く売れる可能性もあるため、将来的に手放すことを考えているのであれば査定に出してみるのも良いでしょう。
築年数が10年未満も人気があり、売却価格も高く税金面でも有利に働くため築5年以上10年未満のマンションは売り時と言えます。
築年数が10年以上の場合、徐々に老朽化していきメンテナンスが必要な時期に入ってくるため売却価格が下がり、必要に応じて修繕を行うため費用がかさみます。
築20年や30年になると売却のリターンが少なくなり、買い手もつきにくくなってくるため、マンションの売却を考えているのであれば築10年から15年の間までに売却することがおすすめです。
マンション売却のポイント3：住宅ローン
不動産購入時によく利用する方法として住宅ローンがあります。
住宅ローンの金利が低いほどマンションを購入する人が増えるため売却しやすく売り時です。
2024年は日銀が17年ぶりに利上げをした年になり、2024年3月19日の金融政策決定会合で、日銀はマイナス金利を解除。7月31日の同会合でさらに利上げを行いました。
金融政策に動きがあるため、今後を予測して売り時を見極めることも大事になるでしょう。
マンション売却のポイント4：時期
マンションの売却には適している時期と適していない時期があり、適している時期は2月と3月で、適していない時期が1月と8月です。
2月と3月は新生活が始まる4月に向けてマンションへの住み替えを考える人が多いため、売れやすくなっています。
そのため、2月と3月に照準を合わせていくにはそれ以前の12月から1月にかけて不動産会社の仲介と話を詰めていき、媒介契約を結ぶことが必要です。
動き出しを早くして、余裕をもって望みたいところ。
逆に1月と8月が適していない時期となる理由ですが、新年が始まる1月はイベントが多く忙しいことから内覧に行く時間が割けなくなり、買い手に積極的な動きが見られにくいです。
8月はお盆があったり、暑いことからかなり売れにくくなっています。
外が暑いのはもちろん、内覧時も部屋が暑いためこの時期を避ける人が多いです。
売れる時期を見極めてより需要がある時に売り出すのが効果的でしょう。
また、もう1つ売り時の時期があり「マンションの大規模修繕後」が良いタイミングです。
水回りや塗装、エレベーターやヒビや傷の修繕が行われた後は見映えも良く、安心感があるため買い手にアピールがしやすくなります。
マンション売却のポイント5：周辺環境
マンションの周辺環境が変化することにより需要が高まることがあり、そのタイミングは売り時となります。
マンションの近くに大型の商業施設や新しい駅、コンビニ、病院、住みやすい政策などがされると利便性が向上しみんなが住みたいと思うため需要が高まります。
他にも大学や企業が誘致されれば住居が必要になりますし、逆に移転するようなことがあれば需要は低くなります。
様々な要因が絡み合って需要は変化するので、先に起こることを事前に察知できるようアンテナを張っておくと最適なタイミングで売却活動を行うことができるでしょう。
マンション売却のポイント6：ライフイベント
ライフイベントは人生で起きる様々な出来事のことです。
ライフイベントに関しては高く売れるタイミングというよりは、生活の転換期としてマンションを売る必要なタイミングで、売り時を考える時には外せません。
ライフイベントの中でも特に売り時となるのが「子供の成長・進学」「仕事の転勤」「定年退職」となります。
子供は数年経つにつれ、体も心も成長していくため1人部屋を意識するタイミングで住み替えを考えることがあるでしょう。
また、進学のタイミングで学校に近いマンションを購入したいという思いもでてきます。
次に仕事の転勤ですが、一時的な転勤でないかぎり売却を検討するべきです。
保有しているだけで固定資産税などの税金が発生するため、売却または賃貸として貸し出しを行うのが一般的です。
最後に定年退職ですが、この時期になると子供も独立して1人暮らしを始める人も多いため部屋を余らせることもあるでしょう。
また、老後は駅近や病院に近い立地を選ぶと生活がしやすいです。
築年数から考えてもなるべく早く売却したほうが価格が高いですし、買い手も早く見つかるため定年退職のタイミングで住み替えを行うのもタイミング的には良いでしょう。
相続したマンションの売り時
親族からマンションを相続した際、いつか住むことがあるかもしれないとそのまま放置しておくのはもったいないです。
マンションは築年数で売却額が大きく変わるため、住まないのであればすぐに売ったほうが賢明です。
戸建ての場合、建て替えることで何代も相続をしていくことができますが、マンションは建て替えが困難なため古くなる前に売却をおすすめします。
マンションの売却方法は仲介と買取がある
マンションをより高く売りたいのであれば不動産仲介業者に売却依頼をするのが良いでしょう。
売却までの期間は長くなるものの自分が納得できる価格で売却できることが多いです。
仲介手数料がかかりますがそれを踏まえても仲介で売却したほうがより高値で売却できます。
一方、すぐにマンションを売却して現金化したい人はマンション買取業者による直接買い取りがおすすめ。
売却活動を行う必要がなく、買取業者の査定に納得がいけばすぐに契約をして引き渡しと支払いが行われます。
マンションの売却はマンションナビがおすすめ
マンションナビは、マンションリサーチ株式会社が運営しているマンション売却に特化した不動産一括査定サイトです。
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まとめ
この記事ではマンションの売却はいつがベストなのか、売却タイミングを見極めるためのポイントを解説してきました。
最後に紹介した6つのポイントをおさらいしていきます。
- マンション売却のポイント1：不動産相場
- マンション売却のポイント2：築年数
- マンション売却のポイント3：住宅ローン
- マンション売却のポイント4：時期
- マンション売却のポイント5：周辺環境
- マンション売却のポイント6：ライフイベント
売却タイミングを見極めて高く売ることも大切ですが、ライフイベントのように必要な時に売り時を考えられる観点も重要です。
不動産の相場は様々な要因が絡み合って動いていくため、売りたい時に売るのではなく常に売り時を考えながらアンテナを張っておくのが見極めのポイントとなります。
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