住み替えはその名の通り現在の住まいから新しい住まいに替えることですが、ベストなタイミングが存在します。
住み替えには大きな金額が動くため、損をしないように立ち回ることが重要です。
この記事では住み替えの費用や方法、タイミングを解説して皆さんが抱える悩みや不安を解消していきます。
住み替えとは
住居を新しく替えることを「住み替え」と言いますが、住み替えは基本的に4種類存在します。
- 持ち家から持ち家へ住み替え
- 持ち家から賃貸へ住み替え
- 賃貸から持ち家へ住み替え
- 賃貸から賃貸へ住み替え
住み替えを考えるタイミング
家の住み替えを考えるタイミングは環境やライフスタイルが大きく変わる時が多いです。
例えば、以下の状況になり住み替えをする人が多いでしょう。
- 結婚
- 出産
- 子供の独立
- 転職、転勤
- 老後に向けて
住み替えの目的
住み替えの目的に多く挙げられるのが「住まいの機能性を考えて」「家族構成が変化するため」「日常生活の利便性向上のため」「経済的な理由を考えて」の4つです。
転職や転勤で引っ越しが必要な場合はもちろん、子供の出産や成長に合わせて部屋数や広さが必要になり、より広い家へ住み替えを考える人が多いです。
さらに、コンビニやスーパー、薬局などが家から近いと利便性が向上して生活しやすいですよね。
その他にも老後の生活を考えた時に現在の家に住む人が減少する場合はダウンサイジングも視野となるでしょう。
ライフスタイルの変更以外にも自然災害による被害のリスクが高い地域から離れるためや建物の劣化により住み替えを検討する人もいます。
住み替えの適切なタイミング
建物が築浅
現在住んでいる住まいの築年数が浅い（築浅）場合、高値で売却することができます。
一戸建て住宅であれば築10年の時点で購入時のおよそ半額ほどまで下がりますし、マンションであれば購入してから1年経過するだけで大きく価格は下落します。
築年数は経過すればするほど建物の価値が下がっていくため、建物に資産価値があるうちに売却できると良いでしょう。
また、築浅物件は綺麗でリフォームもせずに済むため買い手もつきやすいです。
逆に古い物件はリフォームや修繕をして売り出す必要も出てくるため売却に対して出費がかさみます。
修繕をしても売却できるかどうかはわからないので、なるべく築浅のうちに物件を売って住み替えを検討しましょう。
住宅ローンが低金利の時
住み替えのために住宅ローンを組んで家を購入する人も多いですが、低金利の時に契約するのがお買い得に購入するポイントです。
低金利ということは住宅ローンの利息が少ないということなので、出費を抑えるために確実に押さえておきましょう。
建物相場が高い時
建物の相場は、国土交通省が毎月公表している「不動産価格指数」を参考にしましょう。
「不動産価格指数」は年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別等に不動産価格の動向を指数化したものです。
建物の相場は国際規模のイベントやコロナなどの災害、経済状況など様々な要因により価格が推移するため、住み替えの際に家を売却する人はチェックしておきましょう。
住み替えの方法・手順について
現在住んでいる自宅の住み替えを行う場合、売却と新居の購入を同時進行していく必要があります。
自宅の住み替え方法は大きく2つあり、
- 売却先行
- 購入先行
があります。
同時に売却と購入を行えるのが理想ですが、売却ではそもそも買い手が見つからないと売れないですし、購入も物件が見つからなければ買えません。
そのため、売却か購入どちらかを先行させて住み替えを行うのが一般的です。
| メリット | デメリット | |
| 売却先行 | 資金に余裕を持てて計算しやすい | 仮住まいが必要になる |
| 購入先行 | 余裕をもって新居を探せる仮住まいが不要 | ある程度お金に余裕が必要売却を急ぐ必要がある |
「売却先行」は先に持ち家を売るため、売却資金と手持ちの資産を合わせて購入物件にどのくらいお金がかけられるか計算しやすくなります。
その代わり、先に持ち家を売却するため住み替えまでに仮住まいが必要になることから新居を早く見つけないと仮住まいのお金がかさんでいきます。
「売却先行」は資金に余裕を持って新居を探したい人や仮住まいに当てがある人（実家等）におすすめです。
「購入先行」は家に住みながら新居を探すため、仮住まいが不要で時間に余裕を持って新居を探せます。
その代わり、購入する新居を見つけてから現在の住居を売却するため家を2つ所持した状態になり、ローンを使用する場合は二重ローンとなり出費がかさむため売却を急ぐ必要があります。
「購入先行」は納得がいくまで新居を探したい人や資金に余裕があり住宅ローンを返済し終わっている人におすすめです。
物件売却の流れ
物件売却の流れは以下の8ステップとなります。
- 売却の準備を始める
- 不動産会社に査定依頼をする
- 依頼する不動産を決める
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 価格を決めて一戸建てを売り出す
- 内見対応をする
- 買主様と売買契約を締結する
- 一戸建てを引き渡す
売却は不動産会社に全て任せるのではなく、自分で用意しなければならない資料や動かなければいけないことが多いです。
具体的な流れを知っておくことでスムーズに売却準備ができますよ。
物件購入の流れ
物件購入の流れは以下の7ステップとなります。
- 家族構成から住居の構想を練る
- 資金計画を立てる
- 物件を探す
- 気になる物件を取り扱う不動産会社に問い合わせる
- 物件、モデルハウスの見学をおこなう
- 購入の手配を済ませる
- 決済をして引き渡してもらう
購入の際は持ち家があり売却予定であることを相談し、売却時期やスケジュールについても不動産会社と話しておきましょう。
住み替えにかかる費用
住み替えにかかる費用は新居の購入費だけではなく、持ち家の売却の際にかかる諸費用、新居の購入の際にかかる諸費用、仮住まいをする場合にかかる費用の3つがあります。
持ち家の売却の際にかかる費用は一般的に売却価格の約5%で、新居の購入の際にかかる諸費用は一般的に購入価格の約8%前後。
仮住まいをする場合の諸費用は、引っ越し費用と家賃や敷金・礼金、仲介手数料などが含まれており仮住まい先の家賃により必要費用が増減します。
新居の購入費用
以下の表は国土交通省の「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」を参照しています。
| 不動産の種類 | 購入価格の全国平均 |
| 分譲戸建て住宅 | 4,250万円 |
| 中古戸建て住宅 | 2,959万円 |
| 注文住宅 | 5,112万円 |
| 分譲マンション | 4,929万円 |
| 中古マンション | 2,990万円 |
購入価格は全国の平均なので、都心部と郊外や田舎で大きく差がでます。
また、不動産の種類により購入価格に差があるのでどの物件に住み替えるのかの参考にしてください。
選び方として、理想の住宅を求める人は「注文住宅」を、家のレイアウトが決まっていてイメージと合致する場合は「分譲戸建て住宅」を、価格重視であれば「中古戸建て住宅」を選びましょう。
住み替えで失敗しないために覚えておきたいこと
物件の売却価格は適正価格で売り出す
持ち家の売却の際に適正価格を超えて売り出してしまうと売れ残ってしまいます。
長期間売れないと不動産会社側も後回しにしますし、買い手側としても何か問題がある家なのかなと思うようになり、増々売れにくくなっていきます。
売却の際は不動産会社の意見を聞くのはもちろんのこと、自分自身で相場を調べておくことも重要です。
一方でスケジュールの関係で早く売却したいために相場より安い価格で売り出してしまう事態に陥ることもあります。
安く売りすぎるがあまりに、新居の購入費やローンの返済などに充てる資金が少なくなることは本末転倒ですので、購入と売却のスケジューリングは綿密に練りましょう。
新居選びは後悔のないように
せっかく資金や労力をかけて住み替えをしたのに新居を選んだ後に後悔をしてしまうのはとてももったいないです。
新居選びのポイントとして以下は押さえておきましょう。
- 住居の状態をしっかりと確認する
- 内覧をして気になることは質問する
- 周辺環境の利便性も考える
- 優先順位を決めておく
気になる住居があったら、自分が納得できるまで調べましょう。
内覧は特に重要で、資料ではわからないことを実際に見て確かめられる機会なので隅々まで見ておきたいところ。
内覧の際は家の様子だけでなく、周辺環境もチェックすることを忘れずに。
コンビニやスーパーなどの建物はもちろん、街灯があるか、バス停は近いかなど新居に住んだ時の日常生活を想像して気になる点を確認していきましょう。
売却と購入のタイミングは慎重に
住居の売却と新居の購入はうまくスケジューリングをしていかないと想定外の労力や費用が必要となります。
新居の当てがない状態にもかかわらず売却先行で住居を売却してしまい仮住まいが必要になると引っ越し費用と賃貸であれば毎月家賃の支払いをしなければいけません。
新居を購入するのに毎月家賃を支払うのはもったいないので、なるべく早く新居を見つけようと行動に移し、結果的に妥協をして選んでしまい後悔をすることも。
購入先行の場合は新居を購入後、旧居が売却できない状態が続くと維持費やローンの支払いをしている場合二重ローンを払い続けるため負担が多いです。
住み替えで売却と購入のタイミングを合わせるのは難しく、想定通りにいかないものなのでスケジュールや資金に余裕を持つことが重要です。
そのためにも、親身になって相談に乗ってくれる不動産会社を見つけられるのがベストでしょう。
まとめ
この記事では住み替えのベストタイミングと費用や方法について解説してきました。
住み替えのベストタイミングは主に以下の3つ。
- 建物が築浅
- 住宅ローンが低金利の時
- 建物相場が高い時
住み替えの方法は売却先行と購入先行の2パターンがあります。
住み替えのタイミングを知り、自身の状況に合っている方法を選んで検討してみてください。
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